ریزش و رویش در معاملات ملک - مجله گیلاسفا

ریزش معاملات در مناطق شاقتصادی و رویش جنس جدید معاملات در مناطق جنوبی پایتخت، ماه میانه فصل تابستان را به یک دوره خاص معاملات در بازار مسکن تبدیل کرده است. بررسی جزئیات آمار رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت در مردادماه سال جاری نشان می دهد: برخلاف کاهش معنادار حجم معاملات در مناطق شمال شهر تهران، معاملات خرید و فروش ثبت شده در برخی مناطق جنوبی پایتخت رشد مثبت داشته اند. به طوری که وزن مناطق نیمه جنوبی پایتخت در مجموع معاملات منعقده افزایش پیدا کرده است.

به گزارش دنیای اقتصاد، تازه ترین آمار بانک مرکزی از شرایط بازار مسکن شهر تهران در نیمه تابستان سال جاری حاکی از آن است که میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق 22گانه به 23 میلیون و 100 هزار تومان رسیده که نسبت به ماه ابتدایی فصل تابستان معادل 5/ 10 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته معادل 75 درصد رشد را ثبت کرده است.

برخلاف تداوم فرایند صعودی تورم ماهانه و نقطه ای بازار مسکن، طی یک ماه مرداد حجم معاملات در راستای متفاوت حرکت کرده است. به طوری که با وجود ثبت بیش از 10 هزار معامله ماهانه از ابتدای سال جاری تا به امروز و نهایتا صعود حجم معاملات به بیش از 12 هزار واحد مسکونی در تیرماه سال جاری، اما در مردادماه حجم معاملات خرید و فروش فرایندی معکوس را طی کرد و به حدود 9 هزار واحد رسید. به این ترتیب تغییرات ماهانه معاملات بیش از 25 درصد انقباض و قرارگیری مجدد در شرایط رکودی را نشان می دهد.

هرچند مقایسه شرایط معاملاتی مردادماه سال جاری نسبت به مدت مشابه سال گذشته بیانگر رشد سه برابری (مردادماه سال گذشته حجم معاملات ماهانه به کمتر از 3 هزار فقره رسیده بود) است، اما در مدت مشابه سال گذشته بازار مسکن در یک شرایط کاملا غیرعادی قرار داشت و به دلیل جهش قیمتی ابتدای سال گذشته، تقریبا در یک شرایط تعطیل قرار گرفته بود. نکته قابل توجه در خصوص تفاوت شرایط مرداد سال جاری با مرداد سال گذشته که معاملات حدود 6 هزار فقره رشد کرده است، مربوط به حضور جنس جدیدی از تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن است. تحلیلگران بازار مسکن معتقدند رشد کنونی حجم معاملات نسبت به مردادماه سال گذشته مربوط به حضور دسته جدیدی از متقاضیان سرمایه ای در بازار است که به طور مقطعی در این بخش فعال شده اند و از آنجاکه این معاملات به دلیل حضور متقاضیان مصرفی در بازار نیست بنابراین نمی توان رشد نقطه ای حجم معاملات را به بازگشت رونق تعبیر کرد. حضور همین گروه جدید از متقاضیان، بخشی از تغییرات قیمتی بازار مسکن در مردادماه را شکل داده است.

به طوری که بررسی ها نشان می دهد همزمان با تغییرات گسترده در سایر بازار های دارایی، در ماه مرداد شیب تورم ماهانه مسکن مثبت شد. به این معنا که تورم ماهانه قیمت مسکن از 10 درصد در ابتدای تابستان به 5/ 10 درصد در مردادماه رسیده است. در این ماه دسته جدیدی از متقاضیان که دارای نقدینگی قابل توجه (قدرت خرید مناسب داشتند) بودند در بازار معاملاتی حاضر و بخش عمده ای از خرید های این ماه را رقم زدند.

نکته قابل توجه در خصوص شرایط کنونی بازار مسکن، بررسی اطلاعات معاملاتی و نبض قیمت در دو مقطع زمانی در مناطق 22گانه است که اطلاعات معناداری را نشان می دهد.

در این میان ابتدا بررسی فرایند تغییرات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران در فاصله تیر تا مردادماه سال جاری قابل توجه است. جزئیات آماری نبض قیمت مسکن در 22 منطقه شهر تهران در این فاصله زمانی نشان می دهد: تورم ماهانه مسکن در مناطق شاقتصادی بیش از مناطق جنوبی پایتخت بوده است.

به طوری که تورم ماهانه مسکن در مناطق 1 تا 5 معادل 14 درصد و تورم ماهانه مسکن در مناطق 9 تا 20 معادل 10 درصد ثبت شده است. این آمار بیانگر دو نکته مهم است: سرعت رشد قیمت طی یک ماه مرداد، در شمال شهر به شکل قابل توجه نسبت به جنوب شهر افزایش یافته، اما بین سرعت رشد قیمت مسکن در مناطق جنوبی شهر و قیمت میانگین شهر اختلاف زیادی وجود ندارد. قیمت میانگین مسکن در کل شهر طی مرداد ماه معادل 5/ 10 درصد و در مناطق جنوبی معادل 10 درصد افزایش داشته است.

این در حالی است که بررسی این دو فاکتور در مقاطع زمانی دیگر، شرایط متفاوتی را نشان می دهد. به طوری که در سال 97 و نیمه نخست سال 98، اولا اختلاف سرعت تورم ماهانه مسکن بین شمال و جنوب شهر قابل توجه بوده و در عین حال، سرعت رشد قیمت در جنوب کمتر از میانگین شهر بوده است.

اما از ابتدای سال جاری از یکسو، اختلاف سرعت رشد قیمت مسکن بین مناطق شمال و جنوب، رو به کم شدن گذاشت و از سوی دیگر، اختلاف بین قیمت میانگین شهر و مناطق جنوبی تقریبا برطرف شده بود. هر چند در مردادماه همچنان اختلاف بین میانگین قیمت مسکن در شهر و مناطق جنوبی برطرف شده، اما فرایند کم شدن سرعت رشد قیمت مسکن بین مناطق شمال و جنوب شهر کند شده است.

این شرایط در بررسی تورم ماهانه قیمت مسکن در مناطق شاقتصادی و جنوبی پایتخت کاملا قابل مشاهده است.

آمار رسمی بانک مرکزی نشان می دهد: میانگین قیمت مسکن در مردادماه نسبت به تیر در منطقه 4 معادل 20 درصد، در منطقه 5 معادل 5/ 10 درصد، در منطقه یک معادل 17 درصد و در منطقه 10 معادل 12 درصد رشد داشته اند، اما در دو منطقه جنوب شهر، شرایط تورم ماهانه مسکن متفاوت بوده است. به این معنا که نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق 18 و 19 در مردادماه نسبت به تیر، کمتر از 5 درصد بوده همین فرایند نیز باعث شده سرعت رشد قیمت در نیمه جنوبی، در میانه تابستان کم شده است.

در تحقیقات میدانی در خصوص تفاوت در تغییر فرایند ماهانه قیمتی مسکن در مناطق جنوبی شهر طی یک ماه مرداد، ردپای دو علت ظهور می کند.

اول آنکه، شدت کمبود عرضه در جنوب شهر در برخی مناطق کمتر از مناطق شاقتصادی شهر است، اما آنچه مسلم است در حال حاضر تقاضای خرید در جنوب شهر بیش از شمال شهر است. دوم آنکه، حساسیت خریداران مسکن در جنوب شهر به دلیل حضور پررنگ تر خریداران مصرفی، بیش از سایر مناطق شهر است. در این مناطق خریداران به دلیل محدودیت در قدرت خرید، از چانه زنی بیشتر استفاده می کنند.

در حوزه تحولات معاملاتی نیز، شرایط مناطق جنوبی شهر متفاوت از شمال شهر بوده است. اگرچه حجم معاملات در میانه تابستان نسبت به ماه ابتدایی این فصل در شهر تهران بیش از 25 درصد کاهش داشته است، اما این رکود معاملاتی در مناطق جنوبی شهر با شدت کمتر و در شمال شهر با شدت بیشتر اتفاق افتاده است.

آمار های رسمی حاکی از آن است که حجم معاملات خرید و فروش ثبت شده در بنگاه های املاک در مناطق جنوبی شهر طی یک ماه مرداد نسبت به تیر معادل 14 درصد و در مناطق شاقتصادی شهر معادل 30 درصد کاهش داشته است. نکته قابل توجه در خصوص شرایط معاملاتی مناطق جنوبی طی این ماه آن است که حجم معاملات در فاصله تیر تا مرداد نه تنها کاهش نداشته اند بلکه رشد مثبت نیز ثبت کرده اند. به عنوان مثال حجم معاملات در منطقه 9 در مرداد نسبت به تیر معادل 16 درصد و در منطقه 20 معادل 5/ 2 درصد افزایش داشته اند. همین طور کاهش معاملات در مناطق 16 و 18 نیز در سطح محدود به ترتیب معادل 3 و 4 درصد بوده است. این در حالی است که در تمامی مناطق یک تا 5 در شمال شهر تهران، حجم معاملات طی یک ماه گذشته نسبت به تابستان، به طور کلی منفی بوده است.

از این رو ماه میانه تابستان، شاهد ریزش معاملات مسکن در شمال شهر و رویش معاملات در جنوب شهر بوده است. البته این ریزش و رویش نه تنها در حجم معاملات بلکه در وزن معاملات هم قابل مشاهده است.

علاوه بر بررسی تغییرات ماهانه قیمت و معاملات مسکن در مرداد نسبت به تیرماه، بررسی فرایند تحولاتی بازار مسکن پایتخت در سه مقطع شامل ابتدای سال 96 تا تیر98، از ابتدای تیرماه 98 تا مرداد 99 و همچنین ابتدای سال جاری تا انتها مرداد 99 تغییر شرایط سرعت رشد قیمت مسکن در شمال و جنوب شهر را به خوبی به تصویر می کشد.

به طور ی که میانگین قیمت مسکن در مناطق 1 تا 5، از ابتدای سال 96 تا تیرماه 98 معادل 225 درصد، از تیرماه 98 تا مردادماه سال جاری معادل 76 درصد و از ابتدای سال جاری تا انتها مرداد 99 معادل 55 درصد رشد داشته است. این در حالی است که در همین مقاطع زمانی میانگین قیمت مسکن در مناطق 9 تا 20 به ترتیب معادل 192 درصد، 68 درصد و 42 درصد بوده است.

به این ترتیب تفاوت سرعت رشد قیمت مسکن میان شمال و جنوب پایتخت، در بازه ابتدای سال 96 تا تیر98 معادل 33 واحد درصد، در تیر 98 تا مرداد 99 معادل 8 واحد درصد و از ابتدای سال جاری تا مردادماه معادل 7 واحد درصد بوده است. بررسی تفاوت سرعت قیمت مسکن میان مناطق شمال و جنوب در این سه دوره زمانی نشان می دهد هر زمان به جلو حرکت کرده، اختلاف سرعت رشد کم شده است.

علت بالابودن این اختلاف سرعت در دوره ابتدایی و سپس کم شدن آن به فرایند تحولاتی بازار مسکن بازمی گردد. به طوری که از ابتدای سال 96 تا تیرماه سال 98، فرایند رشد قیمت مسکن متوقف و حتی در تابستان سال گذشته، کاهش منفی قیمت مسکن شروع شد.

اما پس از گذشت چندماه به دلیل شکل گیری مجدد انتظارات تورمی تحت تاثیر تحولات سایر حوزه های اقتصادی و همچنین تحولات سیاسی، توقف رشد قیمت مسکن انتها یافت و دوباره قیمت در راستا صعودی قرارگرفت. در این ماه رابطه از دست رفته قیمت مسکن در شمال و جنوب پایتخت شروع به احیا می کند و سرعت رشد قیمت مسکن در جنوب شهر بالا می رود.

از تیرماه سال گذشته، رفتار معاملاتی خریداران تغییر می کند. به این معناکه خریداران با این برداشت که رشد قیمت مسکن در مناطق شاقتصادی شهر سخت است به سمت نواحی جنوبی شهر (غیرمصرفی) شیفت می کنند. به همین دلیل نیز رکود معاملاتی بیشتری در شمال شهر شکل گرفت.

در این میان نسبت میانگین قیمت در منطقه یک به منطقه 5، در ابتدای سال 96 معادل 7/ 1 برابر، در تیر98 معادل 92/ 1 برابر و در مرداد 99 معادل 8/ 1 برابر بوده که نشان دهنده احیای رابطه قیمتی مناطق است. این در حالی است که نسبت میانگین قیمت در منطقه 5 به منطقه 12 در ابتدای 96 معادل 5/ 1 برابر، در تیرماه 98 معادل 1/ 2 برابر و در مردادماه سال جاری معادل 2 برابر شده است. این نسبت بین نیمه شاقتصادی و جنوبی شهر نشان می دهد هنوز زمان برای احیای رابطه میان نسبت قیمت در شمال و جنوب نیاز است.

حضور گروه جدیدی از متقاضیان در مناطق جنوبی طی یک ماه گذشته نیز سبب شده وزن این مناطق در مجموع معاملات شهر افزایش پیدا کند. به طوری که بررسی آمار های رسمی نشان می دهد سهم مناطق یک تا 5 از مجموع معاملات ماهانه شهر از 45 درصد در دی ماه سال 96 به 40 درصد در حال حاضر رسیده است، این در حالی است که سهم مناطق جنوبی در همین بازه زمانی از 36 درصد به 41 درصد افزایش پیدا کرده است.